如何创业开个实体店(自己创业开什么实体店好)

大家好，我是汪冬生，一个转型中的地产职业经理人。

接上一话，我们叙述了地产人转型的必要性、紧迫性，其实从2020年12月份就已经有很多从各大地产公司辞职或者被裁的人了，有些人接近两年都没有找到工作，最近跟几个地产的朋友交流沟通后，发现有很多同行们都在进行各种各样的创业举动，比如开便利店、快递代收、茶馆、快餐店、面馆等等，估计是基于从事房地产这个实体行业，从地产出来的人从事实体店创业的人肯定会越来越多，这个时候一定要冷静，没有一整套完整的系统思维，创业是一件非常危险的行为。

现在我就站在商业地产人的思维角度进行分析开个实体店，我们应该如何构建一整套完整的思维体系。

一、圈定范围测人流，区位成熟很重要

项目所在区位很重要，一定要有充足的人流，实体店主要靠的就是行走的人流，所以首选一定是成熟的大型社区、轻轨站附近或者大型商圈商务楼。

如果你想在社区开店，就把整个社区看成一个整体项目；如果在商务区开店，那就把整个商务区看成一个整体进行分析；我们在商业地产开发的时候首先就会对项目所在区位、范围进行人流分析，会根据人、车、公共交通到达方式进行步行距离、疲劳极限等范围的界定，圈出来的范围里面的人才能算我们的主要次要消费人群。我们在做项目的时候一定要清楚项目辐射范围、范围人群数量、人群属性、消费主力，这样我们在测算单店消费人群数量的时候才有依据。具体如何测算，以后我会在具体业态中进行测算，这样才能说清楚。

二、精选店铺好位置，人流为王利可期

地产中有几句俗语：金角银边乱肚皮、地段为王等等，都说明商铺位置的关键性；

从商业地产角度来说，商业项目三要素走起：可视性、可达性、便利性；作为初步创业者和财力名气不足以让创造目的性消费场所，那么以上三条铁律，不能忽视，所以店铺位置至关重要的；

初次创业者如何选商铺位置，需要明确人从哪里来到哪里去，在哪里停留。为了减少风险，我们摸清楚目标区域内的小区、商城写字楼大门出入口、地铁公交站、学校超市等主要人流点位，商铺要选在主要人流的必经之路上，你的创业就成功了30%-50%；有人流好办事，有人流能办事，有人流才能成事！

如果初次创业者想降低风险，提升以后的营业额，建议直接瞄准超市旁边、小区出入口1-2个商铺、商业街转角的门脸，小学门口或者正对面路口、大流量的地铁口等位置，只要租金转让费能够接受，一定要首选这些位置，这些位置的商业，选好人流相关的需求业态，成功的几率可以高达80%以上。

三、分析市场和业态，确定业态量身做

市场不饱和--补充业态；

市场不精细--深度开发；

市场未开发--开创市场；

这就跟我们做住宅项目，根据市场调研的数据和项目本身属性进行分析，我们还是要从宏观政策发展方向是什么，当地市场需求是什么，现在市场有什么，缺什么，我们在风险可控收益最大的情况下做什么产品，我们经常提到的住宅户型它的研发落地都会经历这些分析过程。

其中肯定少不了SWAT分析法，也就是优势、劣势、机遇、挑战；重点来了，我们自己创业当老板了，可不要来虚的，以前都是我们捡些好听的说给老板听，其实后来项目落地的时候压力又都回馈回来，还是需要根据市场进行调整，现在想想我们真是在当猴儿自己耍自己。

市场分析确定业态这个过程展开叙述就太具体和复杂了，这次希望大家先有个大概思路，我会在以后的案例中根据业态属性进行具体解析。

四、核实成本细分项，摸清收益控周期

地产思维，任何项目启动在确定一个大致定位后，一定要进行可行性研究，一定要在市场上找对标、找竞争项目案例，要从成本、收益、资本效率、回本周期、综合利润率、长期持有收益等等方面进行评判项目是否具有投资价值。

那初步去创业，自己当老板，自己操个小盘，地产人可要把专业水准拿出来。

首先找成功对标案例和竞争对象，知己知彼、百战百胜，这些里面有很多门门道道需要弄清楚，我们作为创业新人，小媳妇上花轿第一回，所以一定要静下心来去咨询、查询、约谈、找市调数据，去了解我想要投资的行业的具体情况，以下都是需要重点了解的事项：

1、重点了解一个同等规模的店铺投资总成本，包含成本中的商铺租金转让费用、加盟费用、设备费用、装修费用、首批开业商品资金、员工数量、营销宣传费用等等，

2、重点去了解项目回本周期、综合利润率，综合单日营业额、综合单日回本营业额等等，重点了解项目的运营策略，包括实体经营、互联网外卖、如何营销宣传、哪些是引流产品哪些做利润产品；

3、重点咨询为啥顾客要光临贵店，这些在自己开店的时候，我们时刻谨记提醒自己，做好营销宣传、提高品质、提升服务质量、控制成本、最大化收益，做好后期服务。

这些开店必备知识其实都是我们实操地产项目标准化了的事项，看来没有无用的知识，地产人创业有优势。

五、风险控制弦不松，时时刻刻不要忘

投资有风险，入行需谨慎！决策有风险，行动需谨慎！

风险控制在地产各个环节都是会被反复提及的，那我们首次创业初为老板，都会面临巨大的心理压力，每个决策都会产生好的或者坏的结果，我们要坦然接受，并复盘总结改正优化。

那作为单个项目，我们如何去做好风控呢。

首先还是跟有经验的同行或者加盟商交流学习，了解每个环节中明里暗里的各种行动风险 ，这个是最有效的最直接的经验所得，希望大家不要害羞，搞点小手段，请喝茶喝酒吃饭当好个学生；

其次是测算投资成本控制风险，投资成本如果超了，那我们是否准备好了预备金。一般工程项目都会有预备金，其中有一个是基本预备金，这个是一切量的变化产生的资金变化预留；还有一个是涨价预备金，这个是要防范原材料、租金、各种价格变化的预备金。工程项目的预备费费用一般是总工程造价的8%-15%，其实我们实体创业也差不太多，如果超得太多，说明在做项目投资方案时候，投资项、单项的数量和价格没有把握准确。不要忘了预留营销宣传费，地产的营销宣传费用一般要占建设成本的5%，如果我们单体项目投资20万，预留5%,也就是1万块钱做前期运营的宣传是有必要的。

其实创业还有很多风控的手段的，比如联合投资，找几个志同道合的同志一起投资，分散投资风险，这个地产投资经常用的，有运营经验后，再群策是否成立公司进行铺开复制，还是分开各自创业。这个周期没有想象的那么长，一般商铺在运营3个月后就趋于平稳，运营数据就可以拿来分析研判运营盈利情况。还可以先投资简版、缩小版类似项目进行练手。从0到1的过程对每个人来说都是一次巨大的突破，所以练手不一定要跟买房子一样，一出手就使出全部资金，原来买房是因为整个市场上升，投入风险可控，收益可观，我们能够承受，也愿意承受，如果我们一下子拿出全部的钱去创业，如果失败了，你的家庭还有经济来源吗？能否承受这个风险吗，我们一定要对风险要有心理准备、后手准备，不要让创业激情、当老板的愿景把家庭拖入深渊。

六、时时刻刻掌运营，亲力亲为控全局

创业就是在市场缝隙中挖出财富，不亲自参与每个阶段，只做甩手掌柜，那么你离失败不远了。当老板如果不能掌握全局，肯定会有很多环节失控。

投资前，要亲自做一个可行性研究报告，粗略的也行，但一定要有，投资不是拍脑壳，一定是市场数据说话；

投资启动后要马上跟进学习如何快速的操盘；

方案阶段，方案一定要有前瞻性，方案一定要做好顾客、员工分区、组织流线、体现细节， 我们一定要掌握商铺所有尺寸细节，做到方案能完美落地；

装修阶段，材料采购要把握主材细节、隐蔽工程要做好持久经营的准备；

设备采购，经常用的设备要选好的，避免故障带来的运营中断维修风险，次要设备根据实际情况来，经济实用就行，这些都需要我们去了解；

宣传阶段，从投出去一分钱出去后，宣传工作就要启动了，一般加盟店有一套标准的宣传流程，如果不是加盟店，宣传这块我建议请专业团队来策划实施，这个费用一定要物超所值。

运营阶段，一定要了解第一手客户信息，需求，做好产品优化、服务优化、宣传优化，调整运营策略，做到符合当地客户的需求，这个需要和客户磨合，需要敏感的洞察力。前几天我们楼下的面馆重新做了宣传板，摆放的位置很有讲究，非常靠近人流，但是前期高逼格的商铺在运营中总想着端着凸显高逼格，结果人流肯定不如意，社区面馆嘛，逼格肯定不合拍。所以这个在实际运营中一定要结合人群属性，选择最合适的运营策略。

七、为了效益节节高，复盘优化不可少

地产人对复盘都不陌生，复盘就是对一天一个阶段的过程和成果进行总结思考，对好的方面如何保持、不好的方面如何优化改进；孔子云：吾日三省吾身。同样的道理，复盘是人生进步，一步一个脚印成长成功最好的方法。不要因为当了老板就飘了，地产老板哪个不是在睡觉前，复盘一天工作，并做好了第二天的工作计划。向时代的牛人致敬!!!

我要创业，我要当老板，我要开个实体店；地产的潮流过去，留下了身怀宝藏的职业经理人、留下了生活美学集成者的设计师，留下了脚踏实地的工程人，时代过去了，需求过剩了，准备投入新潮流的同道中人，请继往开来，复盘过去，提炼优势，抛去时代的优越感，沉下去，去挖掘时代缝隙的宝藏，我们一定会跟上时代，开创独属于旧地产人的新天地。

结语

后续我会出20期左右的具体业态操盘思路，请关注支持！

我是汪冬生，一个转型中的地产职业经理人！