发布时间:2022-05-18 18:05:33 发布人:
中国买房找的是中介,美国买房找的是房产经纪人,两者间绝不仅仅是叫法的不同,还包含着不同国家所对应的不同的制度和不同的买房模式,对于所有华人新手买家来说,去美国买房前首先要摒弃掉在中国时的固有观念,然后带着全新的认识与美国房产经纪人打交道。
1、两国制度不同
国内房产中介一直以来都存在诸多问题,包括乱收费现象严重、存在霸王条款、资金监管过程中违规操作、隐瞒房屋真实情况,甚至还存在房源造假、吃差价等乱象。这主要是由于制度的不完善导致,在这点上美国的房产行业做得很好。
在中国,中介掌握着房源,且每家中介掌握的房源可能都不相同。但是在美国就完全不一样。
美国每个州都有房源共享系统MLS(Multiple Listing Service),所有经纪人拿到房源后都必须上传到这个系统中,房源由所有经纪人共享,不存在经纪人手中有独家二手房源的情况。这也是美国房产经纪人不容易藏污纳垢的一个重要原因。
对于资金和产权等问题也可以放心。在美国房产交易中产权是否清晰和交易资金是否安全这两个环节,美国通过第三方托管公司Escrow Company和产权保险公司Title Company解决。两大机构为购房者提供调查、产权保险、资金、过户登记等监管服务,能够监督合法交易,以确保购房者财产的安全和产权的清晰。因此,在美国通过正规房产经纪公司或个体经纪人进行交易是很安全的。
2、入职门槛不同
国内房产交易经常出现问题除了没有完善的制度管理外,中介的入职门槛低,个人专业水准不高也是一大原因。不过在大洋彼岸的美国,情况则不同。
在美国要成为一个房产经纪人,相比中国则严格得多。首先要经过房产金融、房产估计原理等12项专业课程的考试,通过考试后取得房地产执业牌照,此时才仅仅是Agent,当从业实践四年经过考试后,才能成为Broker。而且经纪人每两年还要参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后,或者有律师牌照,才可以免除参加继续教育。这就保证了美国经纪人相对更加专业。
图片来自网络
1、考察经纪人的行业经验
图片来自Zillow
可以通过询问“去年你的成交量是多少?”。双方见面之后难免寒暄一番,但真正能够证明经纪人实力的,还是其自身行业经验。一个有经验的房产中介,不仅能帮你给出宏观的市场趋势分析,更能够在抢房过程中提前做好价格预判和策略准备,知己知彼,帮你争取到最好的价格和条款,用最划算的条件一举拿下。
当然,每个房产经纪人都是从小白做起的, 做事态度和能力也需要原始积累,如果遇到能力、态度都非常棒的经纪人不妨也给予一些机会。
通常,考验经纪人行业经验可以询问以下5个问题:
但,要注意的是,入行年限长≠行业经验丰富,关键还是要看经手过多少个交易。
2、考察经纪人对本地是否熟悉
一般来讲,每个经纪人的服务半径都有限,因为不同地区、不同城市的房产交易条例可能有所不同,另一方面,经纪人自身精力所限,只服务较小某个特定的范围。
了解本地的法规和最新政策、能够清晰地分析本地的房市走势,对你感兴趣的区域说起来头头是道,也是一个合格房产中介应该具备的必要条件。
即使买房不是用来投资,是自己居住,也需要了解一下房产周边的情况,来判断今后生活是否便利、房产增值空间等等,那么可以通过询问周边情况,来了解经纪人是否有做足功课,如:
千万不要小看以上琐碎的问题,这些都可能是今后生活中的大麻烦,甚至会对租赁、卖房产生很大的障碍。
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3、考察服务态度
专业的房产经纪人,不仅仅只是顺从购房者,而是会根据购房者的买房设想寻求更适合的买房方案,争取用最合适的价格买到更满意的房子。
“把话说在前头”,提前预想一些“万一”相关的问题,可以避免抢房过程中临时发生状况。
在抢房过程中,如果是好房源,会出现多个买家进行竞购,可以看一下房产经纪人是否会及时跟进其他offer的情况,积极给出应对方法。
在最后决定性环节,房产经纪人是不是会帮购房者准备一些提升软实力的材料,如个人信,来赢得卖方的好感?
另外,经纪人是否有主动帮忙争取一些额外的福利等等。
如果是在国外,无论是线上还是线下,大家会有非常多的途径找到房产经纪人。
但是在国内,人们只能从线上了解到美国房产经纪人,或者通过朋友推荐。
今天只介绍通过线上寻找经纪人的途径,一方面,很多经纪人会在国内的社交平台上创建个人账号,为大家解疑答惑,其实是一个非常不错的途径,唯一需要大家做的是,要弄清楚账号发布者的真实性。
另一个更为可信的渠道是,查询美国房产网站,其中有些网站会推荐一些经纪人,这些经纪人都是经过严格的资质审查筛选之后推荐到网站的,有了专业平台的背书,房产经纪人专业性、真实性也就有了基本的保障。这些美国房产网站有:Zillow、有家youhomes、Redfin等。
图片来自有家youhomes官网
不同于Zillow和Redfin,有家youhomes推荐的都是华人经纪人,相比之下,华人经纪人说中文、懂行情,更了解华人买家的买房习惯,在沟通过程中也更容易提供无微不至的帮助。
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