深圳各区最值得关注的新盘(深圳各个区新盘)

2020年，你是那个打新多盘却无功而返的“陪跑人”吗？其实不用灰心，2021年的机会更多！

深圳看房团根据深圳市规划和自然资源局最新公布的“深圳市存量住宅用地信息”，评选出深圳各区最值得期待新房TOP10榜单，有了这份榜单，让你买房不迷路。

值得说明的是，没有最好的楼盘，只有最合适的楼盘，每个人需求不一样，团长综合项目所在片区、学位、交通、商业、品质、升值潜力等价值，为各片区待入市新房制定榜单，仅供参考。

福田

海德园和合正置地大厦，两个项目都位于深圳新晋豪宅片区安托山，近几年，随着混凝土厂、电力厂、沥青厂的陆续搬离，以及安托山公园、安托山博物馆群、安托山小学、市急救血液卫生服务综合楼等项目的规划和动工，安托山也实现了从尘土飞扬的不毛之地到资金追捧的豪宅新贵的华丽转身。

安托山的地铁配套和学区配套都可以，2号豪宅线连接了蛇口、后海、深圳湾、科技园、华侨城、香蜜湖和福田中心等几大顶级豪宅区，7号线则连接了西丽站，未来媲美深圳北站的交通枢纽，途径车公庙、皇岗口岸（同样是交通枢纽）、华强北商圈，覆盖了深圳未来的两大交通枢纽，以及繁华的商圈和成熟居住区。

在学校教育资源上，安托山片区所在的小学学区是红岭实验小学，中学学区在高级中学初中部。

更为不易的是，海德园将提供143-160-195-248平的大面积段产品，这种大面积豪宅在福田乃至整个深圳都是稀缺品。

合正置地大厦2019年11月5日推出共61套住宅产品，户型建面约95-151平，均价约9.26万/平。根据项目信息，合正置地大厦还有位于3栋319套安居房和位于4栋299套保障房。

天健天骄大家并不陌生，位于福田景田，一直碰瓷香蜜湖，荔园外国语小学是亮点，但中学比较一般，还有两个加油站，南苑和北庐的先后开盘，其销量均取得不俗的成绩，西筑已经开工，规划50套住宅和30套回迁房。

湾尚庭玺家园，前身为水围村旧改项目，位于福田街道，距离福民地铁站约600米左右。四周与皇岗村、石厦片区、益田片区、福民片区相连，项目在深港科技创新合作区辐射范围内，而且皇岗口岸正在拆除重建，深圳市福田外国语学校、水围小学挂牌荔园外国语、皇岗中学有望升级为名校，“三所名校”有望强势加盟，可以预见项目将受到关注，缺点是项目以小户型为主，而且有大量人才房和回迁房。

罗湖

自华润银湖蓝山之后，时隔4年，银湖终于再一次推出新盘，缙山府位于北环大道东侧，隔道对面是深圳汽车站，南侧和东侧被深圳中学泥岗校区紧紧包围。

项目是地铁口物业，银湖站是6号线9号线双地铁交汇，道路交通方面，项目临近坂银大道、梅观路、清平高速等多条城市高快速路，在享受交通便利的同时，也会存在噪音的影响。

缙山府规划总户数约1008户（其中一期602户），其中一期主打建面约84-106㎡的户型，约2.9米标准层高，两梯四户/两梯两户的配置。项目优点是位于老牌豪宅片区，双地铁口物业，周边教育资源丰富，产品密度低，品质延续万科风格有保障。

项目的缺点是临近北环大道，会受到一定的噪音影响，街道环境较为老旧，缺乏豪宅区的气象，而且项目处于笔架山和银湖山中间，环境较为封闭，无论是罗湖区还是福田区的潜能释放，项目能够受到的外溢都是有限的。

罗湖区旧改也开始发力，位于水贝片区的京基水贝洪湖苑、独树阳光里，莲塘片区的翠苑家园都将在2021年释放居住空间，虽然供应有限且大部分为回迁房，但我们能看到罗湖这个深圳的起点正在蝶变。

值得注意的是位于罗湖蔡屋围的公寓产品——恒大天玺公馆，没有名额，预算不高又想投资的粉丝可以关注这个公寓，拥有小面积低总价租金回报率高的特点。

南山

南山在2021年进入爆发期，尤其是前海和西丽片区。

前海除了龙光前海天境花园和天健悦桂府，2020年11月17号超级联合体（金地+电建+华润+前海控股）竞得一宗居住用地，今年也有望入市。

前海天健悦桂府，限售均价9.9万/㎡。在今年1月7日，位于前海的天健悦桂府在其公众号发布了一篇名为“天健 幸遇桂湾”的文章，介绍项、目信息，这也是该项目首次对外发声。

据网友爆料称，此项目已在做销售准备，预计近期会开放展厅，备案后并启动诚意登记（据传冻资200万），主推116-118㎡3房、162㎡4房。

深铁懿府也有消息了。1月11日，南山深铁懿府发布声明：无喝茶费！项目未委托其他任何机构代为销售，也未启动任何三级销售渠道。一般而言，项目发出类似声明，就意味着离入市不远了。

西丽2021年风头无两，汇城茗院、丹华公馆、汉园茗院、玖裕茗院都是值得期待的项目。

宝安

宝安的供应基本代表了西部热点片区，万丰海岸城开盘在即，松岗的松风明月、满京华云著和联投东方开盘都取得不俗的成绩，这些新盘预计2021年还会有加推。

宝安中心的泰华梧桐聚落关注度很高，而且项目于2020年12月末已经封顶并达到预售条件，但市场上关于项目的信息却非常少。

玖玖颂阁体量不大，占地面积仅1.45万㎡，紧邻招商臻府，处于宝安老城区，所以配套较为成熟。

尖岗山片区除了尖岗山壹号花园和泰禾深圳院子，2020年11月23日，万科以59.98亿+ 配建6.6万平人才房竞得的西乡宅地，临近中海九号公馆、泰禾深圳院子、越秀和樾府，可售楼面价约6.5万/平。上午拿地，下午即开工，成为万科史上最快开工。

光明

光明区片区价值排序，其实很大程度上决定了项目价值排序，凤凰城街道优于光明街道优于公明街道，与此同时，现在的光明区地铁远近程度也很大程度决定了项目的价值。

佳兆业云峰汇和金地峰境瑞府都靠近光明大街站。而宏发万悦山居于观光站和光明大街站之间，前后900米左右。万科光年四季花园则更远一些，在1公里左右。

团长认为目前整个光明区的供应量较大，比较依赖地铁13号线的开通，二手房受新房冲击，2020年呈下跌趋势，因此购买光明要做好长期使用和持有的心理准备。

龙华

龙华目前有两个值得重点关注的价值点，一是红山-上塘一带的中央居住区，这里的商业和居住氛围已经相当成熟，是深圳新中产阶级的聚集地，地铁6号线的开通一定程度上缓解了4号线的压力。

另一个价值点是龙华商圈的崛起，以鸿荣源壹城中心为代表的巨无霸商业旧改，还有中洲龙华商业中心旧改项目、德业基龙华中轴中央城改造项目、龙华海岸城、华润上塘旧改等，未来龙华的配套和宜居性会越来越好。

因此团长看好鸿荣源壹城中心和位于上塘的旧改项目恒大时代之光，地铁上盖的龙光玖誉府和龙华老城区的龙湖春江天玺，在交通和产品上也值得关注。

龙岗

龙岗区是2021年供应最大的一个区，就连团长也有些看花眼了，大体量项目比比皆是，同片区同质化严重的项目也很多，我们就不一一做出详细解读。

地铁14号线和16号距离开通时间又近了，三地铁交汇的大运片区仍值得重点关注，对于宝荷、新生、坪地这些供应量大，片区又比较冷门的，预算有限的刚需最好还是先上车。

坪山

坪山2020年的供应量较大，2021年有放缓趋势，但片区存量仍然比较足，团长预判坪山2年内没有大涨的可能。

而且从整个坪山项目的去化可以发现，坪山也是呈现冷热不均的现象，像恒大城、佳华领悦广场这样位于坪山中心区的项目，虽然价格不便宜，但好在配套规划高端，开盘去化率很不错。

但位于坪山比较偏僻的项目就会大概率遇冷，比如靠近惠州的，靠近山沟沟的，离地铁太远的，还有靠近惠州又卖得很贵的……

团长建议，购买坪山还是以坪山中心区项目为主，或者靠近地铁口的项目，否则价值不大。